Все чаще в суды общественного питания направляются иски о расторжении договоров субподряда. В 2016 году количество исков по таким договорам достигло рекордной отметки. Как подготовить договоры, чтобы минимизировать риски и не допустить вовлечения в процесс? Эксперты Prav. ru рассказывают, в чем секрет успеха.
По данным Верховного суда, в первом полугодии 2016 года (новой статистики пока нет) в судах по теме расторжения договоров строительного подряда было рассмотрено дел на сумму 50 277 миллиардов рублей. Эта сумма как минимум в 86 раз превышает иски по другим видам договоров. Например, иски о расторжении договоров купли-продажи составили 58, 383 миллиарда рублей, займов и кредитов (38, 585 миллиарда рублей, лизинга — 73 миллиарда рублей).
Процесс можно выиграть, но после завершения традиционной сделки необходимо соблюдать основные правила
1. проверьте анализ
Мария Хумова, адвокат, Москва, «Князев и партнеры»:
«Впоследствии, чтобы не допустить расторжения договора строительного подряда, необходимо проверить полномочия сторон до его закрытия». Особое внимание следует обратить на следующее
— Юридические лица, участвующие в сделке, имеют на это право. Это право может отсутствовать или быть ограничено учредительными документами, например, в связи с отсутствием у общества полномочий на совершение сделки (в случае сделок между взаимозависимыми лицами).
— Имеется ли у юридического лица разрешение на осуществление определенных видов деятельности,
— Давал ли собственник имущества предварительное или последующее разрешение на совершение существенной сделки (номер 301-E16-14579).
Если это не указано в момент подписания договора, он может быть аннулирован в будущем.
2. указание на операцию
Ирина Афанашева, юрист юридической фирмы. Земля. В офисе Vegas Rexroe«: строение»:
«Чтобы договор строительного подряда функционировал эффективно, он должен намеренно увязывать различные методы взаимодействия сторон. В некоторых случаях в договоре может потребоваться отразить, например, функции технического заказчика, авторские наблюдения, управление строительством (или иным строительством). Если стороны с большой долей вероятности будут нанимать субподрядчиков для выполнения определенных обязательств, осознанно предусмотрите функции нанимателей, процесс взаимодействия с ними и способы распределения соответствующих рисков между сторонами. Это, несомненно, поможет избежать значительного количества споров, связанных с несогласованностью поведения участников проекта.
3. определение терминологии
Александра Диденко, защитник «Барщевский и партнеры», Столичная городская коллегия защитников:
«Продолжительность реализации проекта является важным условием проектного соглашения. В результате стороны вынуждены корректировать начальный и конечный периоды реализации дела. При этом у них есть все возможности предвидеть объективные обстоятельства (§ 1 Гражданского кодекса Нидерландов, 708).
Необходимо доказать, что признаки договора строительного подряда на объект с указанием даты ввода/вывода и даты завершения отчета не могут рассматриваться как соглашение о начальных и конечных условиях реализации товара. Часто стороны определяют дату начала рассмотрения дела через этап подписания договора, срок исполнения заказчиком конкретного обязательства (например, передачи объекта) или дату проведения комиссии из трех человек (например, срок приобретения). В этом отношении суды проявляют гибкость.
В то же время срок исполнения поручения имеет все шансы быть назначен в виде кварталов или месяцев года. Однако эти сроки намеренно определяются в представлении конкретных календарных данных, если существует возможность уточнения фактических дат начала и окончания работ.
Если при заключении договора стороны не договорились о сроках применения иска, им разрешается включить их в дополнительные соглашения. Договор является соответствующим (№ А40-58660/09-6 3-427).
4. определение предмета.
Мария Хумова, адвокат, Москва, «Князев и партнеры»:
Предмет договора подряда — оглавление, размер и объем выполняемых работ — также считается основным требованием. Если соглашение по этим пунктам не достигнуто, договор можно считать неприемлемым. Следовательно, стороны обязаны уделить особое внимание цели договора и подробно объяснить название, работу и желаемый результат. Кроме того, в тексте не должно быть многозначных или связанных конструкций.
Разумеется, суд защищает фактического подрядчика от отсутствия вариантов исполнения договора или его утверждения. Так, если проект был выполнен в соответствии со всеми основными условиями договора до его подписания, но впоследствии был передан подрядчику и утвержден заказчиком, то будут использоваться критерии договора (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 2014 г. № 165. Договоры строительного подряда утверждаются уполномоченным органом по недоступным исследованиям и оценкам (№ А41-28332/05).
Практики нет. Некоторые суды считают, что при рассмотрении оглавления, иллюстраций и шкалы прецедентов необходимо учитывать обстоятельства, имеющие отношение к цели договора. К сожалению, такие соглашения должны признаваться незаключенными (№ А40-119754/ 13-19-917-Но.
5. уточнение гарантийных сроков
Екатерина Верле, руководитель группы по недвижимости и строительству, Goltsblat BLP:.
«Особое внимание уделяется порядку расходования гарантийных сроков по проектным контрактам. По общему правилу, гарантия на недвижимость распространяется на весь результат проекта, включая оборудование и материалы, если иное не предусмотрено договором (ст. 722 ГК РФ). Однако подрядчики часто предлагают ограничить гарантийный срок на оборудование гарантийным сроком, указанным производителем. Это дает возможность учесть тот факт, что оборудование было поставлено заказчику, но не использовалось. В этом случае, если контракт считается долгосрочным (например, контракты на строительство заводов), есть возможность ввести оборудование в эксплуатацию до официального окончания гарантийного срока. По сути, это означает, что гарантийный срок заканчивается, так и не начавшись. Чтобы избежать этого, рекомендуется брать объект с аналогичной конфигурацией, предоставленной подрядчиком.
При этом принципиально учитываются другие факторы. Как правило, производитель несет обязательства перед заказчиком (на основании договора поставки) за любые дефекты в указанном оборудовании. Если заказчик освобождается от ответственности, то последний владелец оборудования остается без гарантии. В отношении данных сведений целесообразно приложить к договору соглашение о том, что заказчик оборудования имеет право требовать от производителя предоставления гарантии (Договоры поставки). Также в договоре на проведение исследований постарайтесь четко зафиксировать, что гарантия на владение данными задачами распространяется на весь этап строительства и эксплуатации. В противном случае есть все возможности для разногласий с подрядчиком по поводу намерения такого характера, что срок предъявления претензий по дефектам ограничен двумя годами (статья 724 Гражданского кодекса РФ).
Эксперты считают, что секрет качественного подрядчика прост: подрядчик — это не подрядчик. Стороны обязаны составить карту своих отношений еще на стадии травмы и понять, чего хочет друг друга. И все зависит от мастерства юриста. Мастерство юриста заключается в том, чтобы очень четко и подробно подготовить договор», — говорит Екатерина Баглаева, юрисконсульт компании „Юков и партнеры“. Партнеры». Чтобы составить «живой» деловой договор, юрисконсульт обязан выяснить мнение обеих сторон. Юрий Федоров, партнер юридической фирмы «Байкян, партнер», говорит: «Юрисконсульт должен выяснить мнение обеих сторон.