Кем обязан осуществляться ремонт, кто должен производить ремонт | Администрация Пореченского сельского поселения Муромцевского муниципального района Омской области

Как правило, арендодатели несут ответственность за устранение конструктивных неполадок, таких как проблемы с фундаментом, крышей или сантехникой. Если повреждения возникли в результате естественного износа или некачественного строительства, они обязаны устранить эти проблемы за свой счет.

С другой стороны, от арендаторов ожидается, что они будут покрывать расходы на мелкий ремонт, например, на ремонт сломанной бытовой техники или устранение повреждений, вызванных халатностью или ненадлежащим использованием. Если вина лежит на арендаторе, он должен организовать ремонт за свой счет, как указано в договоре аренды.

В некоторых случаях может возникнуть совместная ответственность, особенно в ситуациях, когда виноваты обе стороны. Например, арендатор может нести ответственность за ущерб, причиненный ненадлежащим использованием имущества, в то время как арендодатель отвечает за устранение проблем, возникающих в результате износа.

Капитальный ремонт лестничной клетки

Ответственность за полный ремонт лестничной клетки здания, как правило, лежит на владельце недвижимости или управляющей компании, обслуживающей общие зоны здания. К данному виду работ обычно относятся капитальные ремонты, такие как устранение дефектов конструкции, восстановление стен, замена напольных покрытий, а также обновление систем освещения или электрооборудования.

В соответствии с строительными нормами расходы, связанные с капитальным ремонтом общих помещений, таких как лестничные клетки, как правило, покрываются собственниками за счет коммунальных платежей или специального фонда на содержание здания. Однако конкретные обязательства и процедуры могут варьироваться в зависимости от условий, изложенных в уставных документах объекта недвижимости, таких как договор купли-продажи или договор аренды.

Кто оплачивает работы?

Владельцы недвижимости: если недвижимость находится в единоличном владении, владелец несет полную ответственность за финансирование и организацию необходимых работ.
Ассоциации собственников жилья (ТСЖ): в зданиях с несколькими собственниками ТСЖ, как правило, управляет средствами на ремонт и организует необходимые работы на основании соглашений между собственниками.
Арендаторы: в некоторых случаях арендаторы могут вносить вклад в финансирование ремонта общих зон, если это оговорено в договоре аренды, особенно в случае арендуемого жилья.

Ключевые аспекты капитального ремонта

Планирование и проектирование: должен быть разработан профессиональный проект, охватывающий все структурные и эстетические улучшения.
Утверждение: Перед началом любых работ предложенный план должен быть одобрен собственниками или правлением ТСЖ, поскольку такие проекты могут быть дорогостоящими.
Финансирование: Расходы могут быть распределены между собственниками недвижимости, либо может быть введен специальный сбор для привлечения средств на реализацию проекта.
Выполнение: Работы следует поручать лицензированным подрядчикам, специализирующимся на крупномасштабном ремонте жилых домов.

Устранение дефектов и ликвидация чрезвычайных ситуаций

Когда в объекте недвижимости обнаруживаются дефекты, ответственность за их устранение, как правило, лежит на стороне, которая отвечает за содержание данной конкретной зоны. Например, если дефекты затрагивают общие помещения, то за их устранение обычно отвечает владелец здания или управляющая компания. В случае частной собственности владелец берет на себя ответственность за устранение проблем, вызванных плохим состоянием или некачественными материалами.

Чрезвычайные ситуации, такие как наводнения или отключения электроэнергии, требуют немедленного внимания, и пострадавшая сторона должна принять оперативные меры для минимизации ущерба. Аварийный ремонт может быть организован владельцем или управляющей компанией, а расходы могут быть распределены между всеми пострадавшими сторонами в зависимости от характера проблемы и действующих соглашений.

Ключевые моменты, касающиеся ответственности

Владелец здания/управляющая компания: несет ответственность за устранение дефектов в местах общего пользования или устранение конструктивных проблем, затрагивающих несколько объектов недвижимости, таких как поломки сантехники или электрооборудования.
Отдельные владельцы недвижимости: несут ответственность за устранение недостатков в своих квартирах или домах. Если дефекты возникли в результате ненадлежащего использования, владелец должен устранить их за свой счет.
Аварийный ремонт: Сторона, столкнувшаяся с аварийной ситуацией, должна организовать немедленные работы, даже если для предотвращения дальнейшего ущерба потребуются временные меры. Расходы могут быть разделены, если затронуты несколько сторон.

Процедура устранения дефектов и аварийных ситуаций

Выявление: Дефекты должны быть задокументированы с помощью фотографий или письменных отчетов для оценки их масштаба.
Уведомление: Ответственная сторона, будь то владелец здания или управляющая компания, должна быть уведомлена о проблеме как можно скорее.
Ремонт: Для проведения ремонта следует нанять квалифицированных специалистов, особенно если речь идет о вопросах безопасности или сложных проблемах.
Контроль: После завершения ремонта важно контролировать состояние данного участка, чтобы проблема не повторилась.

Косметический ремонт лестничной клетки

Косметический ремонт в общих помещениях, таких как лестничные клетки, обычно входит в обязанности владельцев недвижимости или управляющих компаний. Эти обновления включают в себя такие работы, как покраска стен, замена изношенных напольных покрытий или обновление осветительных приборов с целью улучшения общего внешнего вида здания. Цель состоит в том, чтобы повысить эстетическую привлекательность, не затрагивая серьезных конструктивных проблем.

Ожидается, что расходы на косметический ремонт будут покрываться владельцами или управляющими компаниями, хотя в некоторых договорах аренды могут быть оговорены конкретные условия, касающиеся распределения затрат на такие улучшения. В зданиях с несколькими владельцами эти обновления может осуществлять ассоциация собственников жилья (ТСЖ) на основе коллективного принятия решений.

Кто занимается этими работами?

Владельцы недвижимости: если здание находится в единоличной собственности, владелец несет полную ответственность за покрытие расходов и организацию косметического ремонта.
Управляющие компании: в многоквартирных зданиях или комплексах управляющая компания, как правило, занимается косметическим ремонтом в местах общего пользования.
Ассоциации собственников жилья (ТСЖ): В зданиях с совместной собственностью ТСЖ отвечает за инициирование косметического ремонта после одобрения со стороны собственников квартир.

Шаги по управлению косметическим ремонтом

Планирование: Составьте план, в котором будут указаны зоны, подлежащие обновлению, такие как стены, полы и потолки, а также предлагаемые материалы и дизайн.
Утверждение: Перед началом любых работ план должен быть одобрен собственниками или правлением ТСЖ, особенно если расходы распределяются между ними.
Выполнение: Нанимайте квалифицированных подрядчиков для выполнения работ в соответствии с утвержденным планом. Работы должны проводиться оперативно, чтобы свести к минимуму неудобства для жильцов.
Контроль: После завершения работ проверьте их качество, чтобы убедиться, что все соответствует согласованным стандартам, и устраните все оставшиеся проблемы.

Советуем прочитать: Дознаватель ОКЗ 2619: особенности, обязанности и правовые аспекты

Если управляющая компания отказывается действовать

Если управляющая компания не выполняет свои обязательства по содержанию недвижимости, жильцы или владельцы могут прибегнуть к судебным мерам для принудительного исполнения обязательств. Первым шагом обычно является обращение к компании с официальным письмом, в котором излагаются обязанности, которые она не выполняет.

Если компания по-прежнему отказывается сотрудничать, у владельцев или жильцов появляются законные основания обратиться за помощью к местным органам жилищного управления или, в некоторых случаях, возбудить судебный иск. Невыполнение управляющей компанией договорных обязательств может дать владельцам право расторгнуть договор или потребовать компенсацию за любой ущерб, причиненный в результате халатности.

Действия, которые следует предпринять в случае несоблюдения обязательств управляющей компанией

Задокументируйте проблему: соберите все соответствующие доказательства халатности, включая фотографии, электронные письма и переписку, свидетельствующие о бездействии компании.
Направьте официальный запрос: напишите письмо управляющей компании, в котором изложите факты невыполнения договорных обязательств и потребуйте немедленного решения проблемы.
Привлеките ассоциацию собственников жилья (ТСЖ): в случае многоквартирных домов ТСЖ может помочь в принятии мер и коллективном решении проблемы.
Обратитесь за юридической консультацией: проконсультируйтесь с юристом, чтобы понять свои юридические возможности. При необходимости юрист может помочь в подаче иска против компании.
Обратитесь в жилищные органы: в некоторых юрисдикциях жилищные органы или регулирующие органы могут вмешаться, если управляющая компания не соответствует правовым нормам.

Правовые действия и последствия

Расторжение договора: Владельцы могут иметь право расторгнуть договор с управляющей компанией, если она нарушает свои обязанности.
Иски о возмещении ущерба: Владельцы недвижимости могут требовать компенсацию за ущерб, причиненный невыполнением компанией обязательств по обслуживанию объекта.
Регуляторные меры: Регулирующие органы могут наложить штрафы на управляющую компанию за несоблюдение правовых норм.

Причины внеплановых работ в лестничной клетке

Незапланированные ремонтные работы в местах общего пользования, таких как лестничные клетки, обычно возникают в связи с чрезвычайными ситуациями, которые угрожают безопасности или нарушают функциональность. Такие работы часто требуются, когда неожиданно возникают непредвиденные проблемы, например, в результате несчастных случаев или непредвиденных повреждений.

К числу распространенных причин для проведения экстренных ремонтных работ относятся повреждения конструкций, угрозы безопасности или внезапный отказ важнейших инженерных систем. Управляющая компания или владельцы недвижимости должны действовать оперативно, чтобы предотвратить дальнейшие повреждения или обеспечить безопасность жильцов.

Распространенные причины для немедленных действий

Структурные повреждения: трещины в стенах, потолках или полах, представляющие угрозу безопасности, например, потенциальный обвал, требуют немедленного внимания.
Повреждения от воды: протечки, затопления или проблемы с сантехникой, которые повреждают стены, полы или потолки и влияют на целостность конструкции здания.
Сбои в электрооборудовании: проблемы с освещением или электропроводкой, которые могут представлять угрозу безопасности, включая опасность возгорания или отключения электроэнергии.
Угрозы здоровью: Наличие плесени, асбеста или других токсичных веществ, которые необходимо удалить для обеспечения безопасности жильцов.

Действия, которые необходимо предпринять в случае незапланированных работ

Оцените ситуацию: Определите степень повреждения и потенциальную угрозу безопасности. Необходимо принять немедленные меры в случае любых угроз, которые влияют на здоровье или безопасность.
Уведомите соответствующие стороны: сообщите об этой проблеме управляющей компании, ТСЖ или владельцу здания, чтобы обеспечить оперативное реагирование.
Привлеките подрядчиков: наймите специалистов, имеющих необходимую квалификацию для устранения аварийных ситуаций, таких как электрики, сантехники или инженеры-строители.
Предотвратите дальнейшие повреждения: примените временные меры, например, закройте протечки или оградите опасные зоны, до тех пор, пока не будет проведено окончательное устранение неисправности.

Что делать, если условия выполнены, но меры не принимаются

Если согласованные условия по обслуживанию или ремонту недвижимости не выполняются, несмотря на выполнение необходимых условий, следующим шагом является официальное обращение к ответственной стороне. Владельцу недвижимости, управляющей компании или подрядчику необходимо напомнить об их обязательствах по выполнению работ в соответствии с договором или соглашением.

Если после официального напоминания меры не принимаются, можно прибегнуть к юридическим мерам для обеспечения соблюдения обязательств. Владельцы недвижимости или арендаторы имеют право добиваться возмещения ущерба по различным каналам, в зависимости от характера соглашения и местного законодательства, регулирующего управление недвижимостью.

Действия, которые следует предпринять в случае бездействия

Изучите соглашение: внимательно изучите договор или договор аренды, чтобы подтвердить конкретные условия, касающиеся обязательств по обслуживанию и ремонту. Убедитесь, что все условия для принятия мер выполнены.
Направьте официальное уведомление: составьте официальное письмо или электронное сообщение ответственной стороне, напомнив ей об обязательствах и указав четкий срок выполнения работ.
Обратитесь за юридической консультацией: если проблема не устраняется, проконсультируйтесь с юристом, чтобы выяснить свои законные права и возможные меры, например, подачу иска о нарушении договора.
Сообщите в органы власти: в случаях, касающихся жилых домов или объектов с несколькими арендаторами, подайте жалобу в местные жилищные органы или регулирующие органы, чтобы инициировать расследование факта несоблюдения требований.
Рассмотрите возможность расторжения договора: если ответственная сторона продолжает игнорировать свои обязанности, расторжение договора может стать одним из вариантов, особенно если халатность серьезно влияет на состояние объекта.

Кто несет ответственность за ремонт лестничных клеток?

Ответственность за содержание и устранение неполадок в зоне лестничных клеток, как правило, лежит на владельце здания или управляющей компании. Сюда входит содержание стен, полов, освещения и других общих элементов в зоне общего пользования.

Если у здания несколько владельцев, то ремонт в зонах общего пользования, таких как лестничные клетки, обычно контролирует ТСЖ или управляющая компания. Финансирование этих работ зачастую осуществляется за счет платы за обслуживание или специальных сборов, предусмотренных в договорах о владении недвижимостью.

Стороны, ответственные за содержание лестничных клеток

Владелец здания: в зданиях, находящихся в единоличном владении, владелец несет полную ответственность за содержание и ремонт общих зон, таких как лестничные клетки.
Ассоциация собственников жилья (ТСЖ): В зданиях с несколькими собственниками ТСЖ, как правило, отвечает за управление ремонтами в общих помещениях, при этом расходы распределяются между собственниками.
Компания по управлению недвижимостью: Если в процессе участвует управляющая компания, она берет на себя организацию и надзор за ремонтами в лестничных клетках в соответствии с условиями договора о владении недвижимостью.

Советуем прочитать: Почему для самообороны запрещено носить нож?

Какие виды ремонта включены?

Конструктивные проблемы: Сюда входит устранение трещин, ремонт стен или полов, которые влияют на целостность здания.
Освещение и электрические системы: Неисправные светильники или неисправная электропроводка, представляющие угрозу безопасности, должны быть устранены незамедлительно.
Косметический ремонт: В перечень работ могут также входить такие задачи, как перекраска стен, замена напольного покрытия и общее благоустройство помещений.

Кто выполняет фактические работы?

Как правило, за выполнение необходимых работ в местах общего пользования, таких как лестничные клетки, отвечают специализированные подрядчики или бригады по техническому обслуживанию. Эти специалисты обладают навыками выполнения конкретных видов работ, таких как электромонтажные, сантехнические или общестроительные работы.

Во многих случаях управляющая компания или ассоциация собственников жилья (ТСЖ) нанимают квалифицированных работников с учетом характера необходимых работ. Подрядчики выбираются с целью обеспечения качества, соблюдения нормативных требований и своевременного выполнения задач.

Стороны, участвующие в выполнении работ

Специализированные подрядчики: для таких задач, как ремонт сантехники, электрооборудования или конструкций, необходимо нанимать лицензированных специалистов.
Технический персонал: для более рутинных задач, таких как покраска или мелкий ремонт, работу может выполнять собственный технический персонал.
Компании по управлению недвижимостью: в некоторых случаях они управляют работами или контролируют их, координируя действия с подрядчиками и обеспечивая соответствие ремонта требуемым стандартам.

Распространенные категории привлекаемых работников

Электрики: для решения проблем, связанных с электропроводкой, освещением и электрическими системами.
Сантехники: для устранения проблем, связанных с водоснабжением, таких как протечки, повреждения труб или проблемы с канализацией.
Генеральные подрядчики: для проведения строительных работ, включая ремонт стен, укладку полов или замену потолков.

Кто является владельцем и несет ответственность за объект недвижимости?

Право собственности на недвижимость, включая общие зоны, такие как лестничные клетки, принадлежит владельцу здания или группе совладельцев. В зданиях с несколькими владельцами, таких как кондоминиумы, владельцы совместно несут ответственность за содержание и поддержание надлежащего состояния общих зон. В таких случаях контроль за содержанием здания часто возлагается на ассоциацию или компанию по управлению недвижимостью.

В случае арендуемой недвижимости ответственность за содержание и безопасность здания несет арендодатель. Если в здании проживают арендаторы, арендодатель обязан незамедлительно принимать меры для устранения любых опасностей или проблем, которые могут возникнуть в общих помещениях.

Основные стороны и их обязанности

Владелец здания: В случае недвижимости, принадлежащей одному владельцу, он несет полную ответственность за содержание общих помещений.
Ассоциация собственников жилья (ТСЖ): в случаях совместного владения ТСЖ управляет коллективным содержанием общих зон, включая принятие решений о необходимых ремонтах и организацию работы подрядчиков.
Арендодатель: в случае арендуемого жилья арендодатель несет ответственность за содержание общих зон здания и обеспечение пригодности помещений для проживания и их безопасности.
Компания по управлению недвижимостью: в некоторых случаях компания по управлению недвижимостью отвечает за ведение повседневных операций, включая организацию технического обслуживания и ремонта многоквартирных домов.

Кто несет финансовую ответственность?

Владельцы здания: владелец или группа владельцев финансируют ремонтные работы за счет бюджета объекта недвижимости или, при необходимости, за счет специальных сборов.
Арендаторы: арендаторы могут косвенно участвовать в расходах на содержание здания через арендную плату, хотя окончательную ответственность за ремонт несет арендодатель.
Ассоциация собственников жилья (ТСЖ): ТСЖ финансирует общие ремонтные работы за счет сборов за техническое обслуживание, взимаемых с собственников недвижимости.

Когда жильцы могут быть обязаны платить?

Юридические обязательства по внесению взносов могут возникать в ситуациях, когда общие помещения или конструктивные элементы здания требуют ремонта, реконструкции или технического обслуживания. Ниже приведены основные условия, при которых жильцам может быть предложено произвести оплату.

Распространенные причины возникновения обязательств по оплате

Плата за обслуживание: Расходы на текущее содержание общих зон, такие как уборка, благоустройство территории или услуги охраны, могут покрываться за счет регулярных взносов на обслуживание, уплачиваемых жильцами.
Специальные сборы: В случае непредвиденных или крупномасштабных ремонтных работ, таких как замена крыши или устранение конструктивных дефектов, с жильцов может взиматься единовременный специальный сбор в дополнение к регулярным взносам.
Ремонт и модернизация: Крупные улучшения, такие как обновление отделки общих зон или установка новых удобств, также могут повлечь за собой дополнительные расходы для жильцов, размер которых определяется управляющим органом.

Условия уплаты специальных взносов

Одобрение жильцов: В большинстве случаев для утверждения уплаты специальных взносов или проведения крупных ремонтных работ требуется большинство голосов жильцов.
Правовые положения: В договоре о владении недвижимостью или правилах ТСЖ, как правило, излагаются обстоятельства, при которых расходы могут быть переложены на жильцов. Они должны включать подробную информацию о том, как принимаются такие решения и при каких условиях требуется оплата.
Чрезвычайные ситуации: В экстренных случаях, таких как ущерб от пожара или наводнения, жильцам может быть предложено внести свой вклад в немедленные ремонтные работы, часто без предварительного уведомления или голосования.

Как обеспечить, чтобы управляющая компания проводила необходимые ремонтные работы

Если в вашем доме возникла конкретная проблема, требующая решения, а управляющая компания не принимает никаких мер, вы можете предпринять четкие шаги, чтобы добиться принятия необходимых мер. Главное — знать свои права и использовать имеющиеся в вашем распоряжении правовые инструменты.

Первый шаг к решению проблемы — оформление официального запроса. Простого устного обращения может оказаться недостаточно — документальное подтверждение имеет решающее значение для демонстрации срочности и необходимости проведения работ.

Действия, которые необходимо предпринять

Подготовьте официальный запрос: четко изложите проблему в письменной форме, указав ее точную суть, последствия и любые предыдущие попытки ее решения. При необходимости приложите фотографии или отчеты.
Отправьте запрос: направьте официальную жалобу в управляющую компанию. Убедитесь, что это сделано с помощью отслеживаемого способа, такого как электронная почта или заказное письмо, и сохраните копию для своих архивов.
Установите срок: вежливо, но твердо укажите разумные сроки для решения проблемы, как правило, не более 14 дней, чтобы избежать ненужных задержек.
Проследите за ходом дела: если в течение согласованного срока не поступило ответа, отправьте напоминание со ссылкой на ваш первоначальный запрос и настаивайте на получении четкого ответа.
Юридические меры: если управляющая компания не принимает мер, обратитесь к местному законодательству о жилье или недвижимости, чтобы подать официальную жалобу или принять юридические меры. Это может включать обращение в жилищный орган или консультацию с юристом.

Советуем прочитать: Доплата за выслугу лет военнослужащим: все, что нужно знать о начислениях и условиях

Основные моменты

Знайте свои права: ознакомьтесь с юридическими обязательствами управляющих компаний в отношении технического обслуживания. Внимательно изучите договор аренды или договор владения недвижимостью, чтобы понять, за что они несут ответственность.
Документируйте всё: ведите учет всей переписки и всех выполненных (или невыполненных) работ. Это может оказаться крайне важным, если понадобится принять дальнейшие меры.
Привлеките других арендаторов: если эта проблема затрагивает и других, обратитесь к управляющей компании от имени всей группы. Такой подход часто имеет большее значение, чем индивидуальные жалобы.

Дополнительные действия

Подайте жалобу: если ваш запрос остался без ответа, вы можете перенести вопрос на более высокий уровень, подав официальную жалобу в местные органы власти или в агентство по защите прав потребителей.
Запросите проверку третьей стороной: если возникает спор относительно серьезности проблемы, рассмотрите возможность найма независимого инспектора для оценки ситуации и составления официального отчета.

Как часто следует обновлять лестничные площадки?

Техническое обслуживание общественных зон, таких как лестничные площадки, имеет решающее значение как с точки зрения безопасности, так и с эстетической точки зрения. Эти зоны должны поддерживаться в хорошем состоянии, но частота необходимых действий может варьироваться в зависимости от нескольких факторов.

Ответственность за содержание прихожей и лестничной клетки зависит от типа недвижимости и местных норм. Как правило, за эти помещения отвечает управляющая компания или ассоциация собственников жилья, однако конкретные требования могут различаться.

Факторы, влияющие на частоту технического обслуживания

Возраст здания: старые здания могут требовать более частых обновлений и ремонтов по сравнению с новыми постройками из-за износа, вызванного временем.
Интенсивность эксплуатации: Здания с высокой посещаемостью, такие как коммерческие помещения или жилые комплексы, могут требовать более частого проведения ремонтных работ.
Местные нормативные акты: Местные строительные нормы и правила в сфере жилищного строительства могут устанавливать минимальные стандарты технического обслуживания и обязательные сроки проведения ремонтных работ.

Что делать, если техническое обслуживание задерживается

Задокументируйте проблему: если ремонтные работы не проводятся в соответствии с потребностями, задокументируйте проблемы и их влияние на жильцов.
Обратитесь к администрации: отправьте официальный запрос в управляющую компанию или ассоциацию домовладельцев, четко указав проблему и запросив сроки принятия мер.
Юридические действия: если проблема не решается, могут потребоваться юридические меры. Проконсультируйтесь с местным юристом, чтобы понять, какие варианты доступны для обеспечения проведения ремонта.

Можно ли самостоятельно проводить работы в зоне лестничной клетки?

Физические лица могут проводить обновления или ремонтные работы в общих зонах здания, но это подлежит строгим правилам и требует разрешений. Несанкционированные действия в этих общественных помещениях могут привести к юридическим и финансовым последствиям.

Перед началом любых работ крайне важно ознакомиться с нормативными документами вашего здания или комплекса, такими как правила ассоциации домовладельцев или инструкции по управлению недвижимостью. В этих документах часто оговаривается, что разрешено, а также порядок получения разрешения на проведение ремонтных работ или технического обслуживания в местах общего пользования.

Основные моменты, которые следует учитывать

Получение разрешения: перед началом любых работ всегда получайте письменное разрешение от управляющей компании или ассоциации собственников жилья. Это гарантирует, что ваши действия соответствуют правилам здания и местному законодательству.
Соблюдение норм безопасности: все изменения должны соответствовать местным нормам и правилам безопасности. Несоблюдение этих требований может привести к штрафам или принудительному сносу выполненных работ.
Влияние на соседей: Учитывайте потенциальные неудобства для соседей. Даже небольшие изменения в общих помещениях могут повлиять на других жильцов, поэтому важно свести неудобства к минимуму.
Риск ответственности: если вы нанесете ущерб зданию или прилегающим территориям, вы можете нести финансовую ответственность за ремонт и любые последствия, возникающие в результате несоблюдения требований.

Заключение

Хотя технически возможно самостоятельно выполнить работы в коридоре или на лестнице, всегда следуйте надлежащим процедурам, чтобы избежать осложнений. Получение надлежащего разрешения и обеспечение соблюдения правовых и технических требований защитит вас от потенциальных проблем.