Выбор и покупка квартиры — это всегда стресс. Вы читаете сотни объявлений, делаете прогнозы, тестируете разные варианты, мысленно расставляете комнаты, расставляете мебель и паникуете, боясь ошибиться, потому что приходится выбирать из сотен вариантов.
Брокеры знают: после нескольких месяцев работы клиенты не звонят. Когда проходит новая сенсация, большинство вчерашних новичков начинают сомневаться в правильности своего выбора. Чтобы не пополнить ряды разочарованных, мы рассказываем, как купить дом на вторичном рынке.
Оценка финансовых возможностей
Снимите ветки с тумбочек и измерьте их. Если у вас получится сконцентрировать 3-6 миллионов рублей. — Поздравляем. Подавляющее большинство предложений по продаже квартир в Санкт-Петербурге попадает именно в этот ценовой диапазон. Если вы не смогли собрать такую сумму, продолжайте работать и копить деньги. Конечно, это шутка.
В качестве утешения можно сказать, что вы не одиноки. Сегодня почти 80 % жителей России уже купили жилье в ипотеку. Еще раз оцените свои сбережения. Хватит ли вам на треть квартиры? Можно подумать об ипотеке — это хорошая идея, но она не всегда возможна. Изучите предложение по ипотеке, а также начните собирать справки о доходах вас и вашей семьи.
Четыре пятых петербуржцев решают свои жилищные проблемы на вторичном рынке жилья, учитывая одновременное или раздельное время, а также участие в кредите. То есть они продают другую недвижимость, чтобы купить эту. Если вы рассчитываете инвестировать в рынок жилья доход от продажи другой недвижимости, самое время прикинуть, оценить и подготовиться перед продажей.
Примерка территории
Когда бюджет определен — можно приступать к поискам? Не торопитесь. Конечно, у каждого есть общее представление о том, какая квартира ему нужна. Но вы будете винить долгие неудачные поиски и разочарование от того, что составили запрос типа «двухкомнатная квартира за 4-5 миллионов рублей в зеленом районе недалеко от метро».
Ведь вам придется просмотреть тысячи объявлений, сделать сотни телефонных звонков и объехать десятки адресов. Сегодня в Купчино, завтра на Васильевском острове или в Веселом Поселке на Разданке. При этом на каждую поездку приходится тратить по два часа только на дорогу и поиск.
Кроме того, могут возникнуть препятствия — хозяйка пошла купить пирожное к чаю, а агент опаздывает со встречи на другом конце города. Однако они хотели бы изучить ассортимент окрестных магазинов, увидеть детский сад и дойти до метро. Поэтому не стоит показывать больше двух-трех объектов в день. Ночью легко пропустить важные объекты, такие как свалки за окнами, линии электропередач или промышленные зоны.
Как правильно действовать? Как: Вместо того чтобы смотреть на квартиры, начните «дегустировать» жилые районы и кварталы самостоятельно. Перед нами не обойные бетонные коробки для ночлега, а интересная и комфортная среда обитания.
Для начала ответьте на вопрос: где бы вы хотели жить? Найдите точки притяжения. Каждый из нас может предложить что-то уникальное. Это может быть парк, в котором мы любим гулять, район, знакомый нам с детства, район, где живет друг или родственник родителей, или район, в котором удобно работать или ездить в Дакку. Поэтому исследуйте район вдоль и поперек, выявляя достопримечательности, сады, парки для прогулок, магазины и объекты социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники).
Как исследовать район? Начните с Google Maps, краеведческих форумов и групп жителей в социальных сетях. Кстати, если речь идет о недавней новостройке, обычно существует несколько локальных групп, некоторые из них управляются производителями или управляющими компаниями и являются рекламными.
В других группах собираются сами жильцы и обсуждают повседневные вопросы. Здесь они узнают много полезного и интересного, что помогает им избежать разочарований. Например, о состоянии транспорта, перспективах нового строительства, наличии мест в детских садах.
Если вы по натуре исследователь, можно пойти дальше. Например, выяснить типы и ряды домов в районе, их основные преимущества и недостатки, понять, подходит ли вам типовая планировка квартиры. Это тоже полезно и позволяет сэкономить время на ландшафте.
Важно помнить, что все мы занятые люди. Поэтому на этом этапе также следует отсечь лишнее. Если в объявлении указан домашний телефон, прежде чем звонить, посмотрите на карту. Возможно, в нем нет необходимости.
Телефонные переговоры
Итак, подготовительная работа проведена. Дальше еще проще. Вместо сотен звонков — десятки, вместо десятков просмотров — единичные визиты. Назначена зона поиска — можно звонить и назначать просмотры.
Что нужно знать, когда вы звоните
Во-первых, кто продает и на каком основании — владелец или агент. Многие из нас опасаются иметь дело с агентами, полагая, что вариант «без посредников» дешевле. Опыт показывает, что все совсем наоборот. Владельцы чаще всего попадаются на неаккуратных, неопытных и неадекватных ценовых запросах. Агенты помогают в оформлении ипотечных сделок и регистрации. В этом случае вознаграждение агента уже заложено в сумму, указанную в объявлении.
Во-вторых, кто является собственником и на какой срок сдана квартира. Если собственников много, требуется нотариальное заверение. Если срок владения менее пяти лет, нужно подробно изучить юридическую историю, но все скоро будет.
В-третьих, условия, на которых продается квартира: прямая продажа или рассмотрение. Во втором случае цена будет несколько ниже, но сделка может длиться дольше.
И самое главное. Договорившись о времени просмотра, уточните, как будет обновляться стоимость в объявлении.
Первый визит
Будьте готовы к тому, что и продавец, и агент, представляющий его интересы, будут склонны принимать реальность, подробно описывать достоинства объекта и стараться замолчать недостатки. Слова «хорошее состояние», как правило, маскируют дальность многих остановок — «бабушкин ремонт» — обновленные обои, потолки, крашеные двери, слова «рядом с метро».
Банк не хочет вас видеть. Как ее убедить.